Quand l’avis de taxe foncière arrive, beaucoup de bailleurs se demandent s’ils peuvent refacturer la TEOM au locataire. La réponse utile est simple: oui, mais seulement dans certaines limites.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères fait partie des charges récupérables. En revanche, cela ne veut pas dire que vous pouvez envoyer l’avis tel quel ni récupérer tous les montants qui y figurent. Si votre sujet est plus large, gardez aussi sous la main Régularisation des charges locatives: comment éviter un rappel contesté ?.
À retenir en 30 secondes
Le bailleur paie la TEOM avec la taxe foncière, puis peut en demander le remboursement au locataire. En revanche, les frais de gestion restent à sa charge. Et si le bail prévoit un forfait de charges, la TEOM ne peut pas être ajoutée séparément après coup.
Ce que vous pouvez vraiment récupérer
Service-Public précise que la TEOM figure sur l’avis de taxe foncière au nom du propriétaire ou de l’usufruitier. En cas de logement loué, le bailleur peut ensuite en demander le remboursement au locataire, sauf les frais de gestion.
C’est la confusion la plus fréquente: récupérer tout le bloc affiché sur l’avis au lieu d’isoler la seule TEOM.
Il faut aussi distinguer la REOM. Elle relève d’une logique de service local et ne fonctionne pas comme la TEOM.
| Ce poste correspond à… | Qui paie d’abord ? | Ce que le bailleur récupère |
|---|---|---|
| TEOM sur l’avis de taxe foncière | Le propriétaire | La TEOM seulement |
| Frais de gestion | Le propriétaire | Rien |
| REOM locale | Selon le dispositif local | Pas comme une ligne de taxe foncière |
Le bon réflexe est donc sobre: ne refacturez pas l’avis, refacturez la bonne ligne.
Quand la récupération est correcte
Le montant ne suffit pas: il faut aussi passer par le bon cadre contractuel.
En location vide, les charges sont en principe payées par provisions avec régularisation annuelle. La TEOM s’intègre donc au décompte annuel des charges récupérables.
En location meublée, tout dépend du bail:
- avec provisions sur charges, la TEOM entre dans la régularisation
- avec forfait de charges, elle ne peut pas être ajoutée séparément
- en bail mobilité, même logique: charges forfaitaires, donc pas de supplément isolé
Autrement dit, une TEOM due peut devenir une demande fragile si le bail n’autorise pas la méthode choisie. C’est aussi pour cela qu’il faut bien cadrer le régime de charges dès la signature du contrat, comme expliqué dans Rédaction du bail: les clauses et annexes à vérifier avant signature.
La méthode simple pour faire le bon calcul
Isolez la ligne TEOM
Ne partez pas du total de l’avis de taxe foncière. Repérez uniquement le montant d’enlèvement des ordures ménagères.
Retirez les frais de gestion
S’ils apparaissent sur l’avis, ils restent à votre charge. Ils ne se récupèrent pas sur le locataire.
Passez par le bon régime de charges
En provisions, la TEOM entre dans la régularisation annuelle. En forfait, elle ne doit pas réapparaître comme supplément autonome.
Expliquez le calcul
Mentionnez la TEOM dans votre décompte et gardez le justificatif à disposition. Un rappel flou crée vite un litige inutile.
Exemple simple: vous louez un appartement vide avec 40 euros de provisions sur charges par mois. L’avis mentionne 168 euros de TEOM et 14 euros de frais de gestion. Le montant récupérable est 168 euros, pas 182. Vous l’intégrez au décompte annuel avec les autres charges récupérables. Si le logement était loué meublé avec un forfait, vous ne pourriez pas demander ensuite ces 168 euros en plus.
Cette méthode apporte deux vrais plus: elle évite de sur-facturer le locataire, et elle rend le dossier beaucoup plus défendable si la somme est discutée.
Les erreurs à éviter
La première erreur est de refacturer l’avis de taxe foncière complet. Cela mélange TEOM récupérable et frais non récupérables.
La deuxième est de croire que la TEOM peut toujours être réclamée à part. Ce n’est pas vrai si le bail fonctionne au forfait.
La troisième est d’utiliser le dépôt de garantie comme rattrapage automatique en fin de bail. Si des charges restent à régulariser, il faut garder un calcul propre et des justificatifs cohérents, dans l’esprit rappelé par Dépôt de garantie: combien demander et quand le rendre en location vide ou meublée ?.
Enfin, si le logement est resté vacant plus de 3 mois indépendamment de votre volonté alors qu’il était destiné à la location, Service-Public indique qu’une demande de réduction de TEOM peut être faite auprès des impôts. C’est un détail utile à connaître côté bailleur.
Conclusion
La bonne règle tient en une phrase: oui, la TEOM est récupérable sur le locataire, mais pas l’avis de taxe foncière en entier, et pas en dehors du cadre prévu par le bail.
Pour rester carré, il suffit de faire trois choses: isoler la TEOM, retirer les frais de gestion, puis l’intégrer dans la bonne mécanique de charges.
Questions Fréquentes
Non. Seule la TEOM est récupérable au titre des charges locatives. Le reste de la taxe foncière et les frais de gestion restent à la charge du bailleur.
Non. Si le bail prévoit un forfait de charges, ce forfait ne se régularise pas. La TEOM doit donc être absorbée dans ce forfait.
Non. La REOM relève d'une logique de service local et ne se traite pas comme une simple ligne récupérable extraite de l'avis de taxe foncière du propriétaire.
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