Quand un bail arrive à échéance, beaucoup de bailleurs pensent avoir enfin une occasion simple de “recoller au marché”. C’est souvent faux. Augmenter un loyer manifestement sous-évalué au renouvellement du bail existe bien, mais ce n’est ni une révision annuelle par l’IRL, ni une hausse libre entre deux locataires, ni un simple rattrapage parce que les annonces du quartier ont monté.
La bonne question n’est donc pas “mon loyer est-il trop bas ?” mais plutôt “ai-je, aujourd’hui, le bon dossier, les bonnes références et le bon calendrier pour défendre une réévaluation ?” C’est ce tri qui évite les propositions fragiles, les délais ratés et les contentieux inutiles.
Si votre cas concerne un départ de locataire et une relocation, vous n’êtes pas dans le bon cadre: commencez plutôt par Peut-on augmenter le loyer entre deux locataires en zone tendue en 2026 ?. Ici, on parle bien du locataire qui reste en place et du bail qui arrive à son terme.
À retenir en 30 secondes
Au 5 avril 2026, Service-Public rappelle qu’un bailleur peut demander une hausse au renouvellement si le loyer est manifestement sous-évalué, mais à quatre conditions pratiques: être dans le bon calendrier, produire de vraies références comparables, respecter un formalisme strict et ne pas être bloqué par un logement classé F ou G. Depuis le 1er juillet 2024, cette hausse est interdite pour un logement classé F ou G.
Êtes-vous vraiment dans le bon cas de figure ?
Avant de préparer une hausse, il faut éliminer trois confusions classiques.
| Situation | Bon cadre juridique |
|---|---|
| Le bail continue et vous appliquez la clause annuelle | Révision IRL, pas réévaluation de loyer |
| Un locataire part et un autre entre | Relocation, avec règles propres |
| Le locataire reste et le bail arrive à échéance | Réévaluation possible si le loyer est manifestement sous-évalué |
Cette distinction compte parce que la mécanique, les délais et les plafonds ne sont pas les mêmes. Une lettre de réévaluation envoyée comme une simple révision IRL n’est pas seulement maladroite: elle peut être juridiquement inutile.
Il faut aussi vérifier un verrou devenu central. Service-Public indique qu’un loyer manifestement sous-évalué ne peut plus être augmenté au renouvellement si le logement est classé F ou G. Pour un bailleur, c’est un vrai filtre d’entrée: si le DPE bloque, inutile de monter un dossier de références de loyers. Il vaut mieux traiter d’abord la question énergétique et relire au besoin DPE 2026: faut-il mettre à jour le diagnostic d’un logement chauffé à l’électricité ?.
Le point pratique à retenir est simple: la réévaluation au renouvellement sert surtout aux baux où le locataire reste, où le loyer est durablement décroché, et où le logement reste juridiquement augmentable.
Ce qui peut vraiment prouver qu’un loyer est sous-évalué
Dire qu’un loyer est “trop bas” ne suffit pas. Service-Public retient une logique bien plus exigeante: la sous-évaluation s’apprécie par comparaison avec des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
Ces références doivent rester homogènes. Elles doivent viser des logements situés dans le même groupe d’immeubles ou dans des immeubles comparables, dans la même zone géographique, avec des caractéristiques proches.
Le volume minimal de références change selon la zone:
- 6 références si la commune appartient à une agglomération de plus d’un million d’habitants ;
- 3 références dans les autres zones.
Et Service-Public ajoute une exigence souvent ratée: au moins les deux tiers des références doivent concerner des logements sans changement de locataire depuis au moins 3 ans. Ce point change tout, parce qu’il écarte en pratique beaucoup de comparaisons bricolées à partir d’annonces récentes piochées au hasard.
Voici le bon niveau d’exigence à viser:
| Mauvais réflexe | Réflexe solide |
|---|---|
| Imprimer 3 annonces plus chères sur un portail immobilier | Constituer des références comparables, homogènes et documentées |
| Mélanger meublé, vide, surfaces et époques de construction différentes | Rester sur des logements aussi proches que possible de votre bien |
| Se contenter d’un “marché local en hausse” | Montrer un vrai écart entre votre loyer et des loyers comparables |
| Oublier l’origine des données | Conserver les éléments utiles de comparaison et leur contexte |
Le réseau des observatoires locaux des loyers peut servir de point d’appui utile pour comprendre les niveaux de loyers par type de logement, époque de construction ou ancienneté d’occupation. Ce n’est pas toujours suffisant à lui seul pour constituer tout le dossier, mais c’est souvent une meilleure base qu’un simple tri d’annonces.
En pratique, un dossier défendable ressemble plutôt à ceci:
- le bail en cours et le dernier loyer hors charges ;
- le DPE du logement ;
- des références réellement comparables ;
- une note courte expliquant pourquoi elles sont pertinentes ;
- si vous invoquez aussi des travaux, les factures et leur date.
Le piège le plus fréquent
Beaucoup de bailleurs confondent prix affiché et loyer de référence comparable. Une annonce plus haute ne prouve pas, à elle seule, qu’un loyer en place est sous-évalué. Pour tenir devant la commission de conciliation, il faut un dossier plus propre que cela.
Le calendrier à ne surtout pas rater
Même avec un bon fond de dossier, une réévaluation peut tomber si le calendrier est mal tenu.
Envoyer la proposition au moins 6 mois avant la fin du bail
La demande doit être adressée assez tôt, par lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Le délai court à compter de la réception effective.
Respecter un formalisme strict dans la proposition
Service-Public rappelle que la proposition doit mentionner le nouveau loyer demandé, la liste des références utilisées et recopier le texte intégral de l’article 17-2 I de la loi de 1989. Sans cela, la demande n’est pas valable.
Surveiller la réponse du locataire à 4 mois de l'échéance
Le locataire doit accepter ou refuser au plus tard 4 mois avant la fin du bail. Son silence vaut refus. C’est un point essentiel: l’absence de réponse n’est pas un accord implicite.
Saisir la CDC avant de penser au juge
En cas de refus ou d’absence de réponse, la saisine de la commission départementale de conciliation est obligatoire si vous voulez ensuite saisir le juge. Et si aucun juge n’est saisi avant la fin du bail, le bail se poursuit aux anciennes conditions de loyer.
Il existe aussi une erreur stratégique à éviter: proposer une hausse de loyer et donner en même temps congé pour l’échéance en cours. Service-Public indique qu’un bailleur n’a pas le droit de mélanger les deux, car cela reviendrait à faire pression sur le locataire.
Si vous gérez une location meublée, gardez aussi en tête la logique de durée propre à ce bail. Sur ce point, Renouvellement d’un bail meublé: faut-il signer un nouveau contrat chaque année ? aide à replacer la discussion au bon moment.
Combien demander, et comment la hausse s’applique-t-elle vraiment ?
Le nouveau loyer ne se fixe pas “au feeling”. Service-Public prévoit un plafond de hausse: la demande ne doit pas dépasser 50 % de l’écart entre le loyer comparable retenu et le dernier loyer appliqué au locataire, éventuellement révisé si l’IRL n’a pas été utilisé dans les 12 derniers mois.
Exemple simple:
- loyer actuel hors charges:
900 € - loyer comparable défendable:
1 040 € - écart:
140 € - hausse maximale demandable:
70 €par mois
Cette borne évite justement les remises à niveau trop brutales.
Service-Public prévoit aussi un second plafond lié aux travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du bail, si leur montant atteint au moins la dernière année de loyer. Dans ce cas, la majoration annuelle peut aller jusqu’à 15 % du coût réel des travaux. Ce n’est donc pas un mécanisme à improviser: il faut des factures nettes et des travaux qui entrent réellement dans ce cadre.
La deuxième subtilité, souvent mal comprise, concerne l’application de la hausse une fois l’accord obtenu ou la décision rendue.
| Type de location | Comment la hausse s’applique |
|---|---|
| Logement vide | Hausse progressive, en principe par paliers annuels |
| Logement vide avec hausse > 10 % et bail de moins de 6 ans | Étalement renforcé par sixièmes annuels |
| Logement meublé | Hausse appliquée au bail renouvelé, avec étalement par tiers si la hausse dépasse 10 % |
Pour un bailleur, c’est un point clé: le nouveau loyer obtenu n’entre pas toujours en vigueur immédiatement dans sa totalité. Avant d’envoyer une proposition, il faut donc calculer non seulement le plafond théorique, mais aussi la vitesse réelle de rattrapage.
La bonne logique n’est pas de viser le maximum abstrait. C’est de demander le montant le plus défendable, celui que vous pourrez encore expliquer devant la CDC, puis devant un juge si le dossier va jusque-là.
Au fond, la réévaluation d’un loyer sous-évalué n’est ni un outil de rattrapage automatique, ni un levier commercial. C’est une procédure ciblée, utile dans certains dossiers, mais qui récompense surtout la discipline: bon DPE, bonnes références, bon calendrier et bon niveau de demande.
Questions Fréquentes
Mieux vaut éviter. Service-Public exige des références de loyers comparables suffisamment précises et homogènes. Quelques annonces plus chères repérées en ligne ne constituent pas, à elles seules, un dossier solide.
Son silence vaut refus. Si vous voulez poursuivre, la saisine de la commission départementale de conciliation devient alors obligatoire avant toute action devant le juge.
Non pour un loyer manifestement sous-évalué. Service-Public indique que, depuis le 1er juillet 2024, cette hausse est interdite pour un logement classé F ou G.
Non. En location vide, la hausse est souvent étalée dans le temps. En meublé, l'application est plus directe, mais une hausse de plus de 10 % reste elle aussi fractionnée.
Confiance
Sources officielles utilisées
- Loyer sous-évalué d'un logement: hausse au renouvellement du bail - Service-Public.fr
- Dans quel cas saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ? - Service-Public.fr
- Montant du loyer d'un logement appartenant à un propriétaire privé - Service-Public.fr
- Observatoires des loyers - réseau des observatoires locaux des loyers
Explorer le hub du theme
Gestion locative
Organisation, automatisation et process concrets pour gérer ses biens sans agence et sans surcharge administrative.
Voir tous les articles du theme
Continuer sur le guide central
Guide complet de la gestion locative sans agence
Le guide pour structurer le suivi du bail, des loyers, des charges et des relances quand vous gérez sans agence.
Voir le guide
Appliquer la méthode
Passer de la théorie au dossier prêt à signer.
Locadia aide à centraliser les pièces, pré-remplir les informations utiles et vérifier la cohérence d'un dossier avant signature.
Pour aller plus loin